Myriam KHOUINI-VIE
Avocat à la cour
L’acte notarié de prêt, auquel la procuration n’est ni annexée ni déposée au rang des minutes du notaire rédacteur, conformément aux dispositions de l’article 8 devenu 21 du décret du 26 novembre 1971, est irrégulier et perd son caractère authentique.
Le 7 juin 2012, la Cour de Cassation a rendu cinq arrêts importants venant remettre en cause la sacrosainte sécurité juridique des actes notariés authentiques.
Ces arrêts ont été rendus dans le cadre d’une affaire du nom de son principal protagoniste, la société APOLLONIA. Démarchés par cette dernière, des particuliers ont acquis, dans l’espoir de se constituer une retraite, de nombreux biens immobiliers, financés à 100 % par des établissements bancaires. Il leur a été garanti l’autofinancement de l’opération, le remboursement des emprunts devant être assuré par des avantages fiscaux et par des revenus locatifs.
Les actes de prêts ont été reçus par-devant des notaires, en l’absence des emprunteurs, sur procurations notariées de ces derniers.
Ce qui devait être une aubaine pour quelques privilégiés, s’est avéré être un cauchemar. Le montage était voué à l’échec. En effet, les avantages fiscaux et les revenus locatifs se sont révélés insuffisants à permettre le remboursement des prêts.
Se fondant alors sur leurs titres exécutoires, les établissements bancaires ont engagé des procédures des saisies immobilières et de saisies attributions.
La question posée à la Cour de Cassation était de savoir si les titres détenus par les banques leur permettaient de poursuivre en exécution forcée les emprunteurs alors que les exigences relatives à l’annexion de la procuration ou à son dépôt au rang des minutes du notaire, ne sont pas respectées. En résumé, quelle est la sanction de non-respect de l’article 8 devenu 21 du décret du 26 novembre 1971 qui énonce que : « Les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte. Dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes. »
Rejetant les pourvois des banques notamment à l’encontre de trois arrêts de la cour d’appel du Toulouse du 17 janvier 2011, la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation a répondu que le défaut d’annexion de la procuration à l’acte de prêt et l’absence de mention de son dépôt au rang des minutes du notaire lui fait perdre son caractère authentique.
La Cour va plus loin en considérant que l’annexion à un autre acte déposé au rang des minutes du notaire, ne saurait être assimilée au dépôt de la procuration elle-même au rang des minutes.
La Cour de Cassation disqualifie ainsi l’acte authentique en acte sous seing privé ce qui le prive de tout caractère exécutoire.
En conséquence, les saisies immobilières et les saisies attributions engagées par les établissements bancaires, sur la base des titres litigieux, sont nulles.